POSITION CNL SUR RAPPROCHEMENT DES 2 OPH CELUI D'UGINE ET CELUI D'ALBERTVILLE AVEC ADOSSEMENT DE LA SEM4V

C.A OPH UGINE DU 5 JUIN 2019

La délibération porte pour titre « Adossement de la SEM4V dans le cadre de la loi ELAN », sans faire aucunement référence aux modalités d’absorption – par ailleurs déclinées sous forme de différents scénarii dans le précédent projet –  des deux Offices Publics de l’Habitat d’Ugine et d’Albertville.

Pour autant le montage qui fait l’objet de la présente délibération doit répondre à plusieurs niveaux d’intervention qui, pour être recevables, doivent suivre l’évolution suivante :

* le 1^er niveau concerne la validation par le Ministre chargé du logement d’octroi pour la SEM4V de l’agrément au titre de son activité de construction et de gestion de logements sociaux comme prévu à l’article L481-1 du CCH.

Or, cette validation est totalement présumée dans ledit projet et non pas acquise puisque la SEM4V n’a pas d’activité dans ces champs de compétences qui cependant, conditionnent l’octroi de l’agrément.

La loi ELAN n’est pas venue modifier ces critères.

=> Comment le directeur général de l’office peut-il « mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires et prendre tout engagement, en vue de l’obtention d’un agrément de la société sur le fondement de l’article L.481-1 du CCH » ? Nous demandons l’explication de la procédure qui sera engagée puisqu’aucun élément  n’est fourni dans le texte de délibération.

* le 2^e niveau semble consister pour la SEM4V à absorber les deux OPH mais cela ne peut se réaliser sans que la SEM4V n’ait PREALABLEMENT obtenu l’agrément.

L’article 83 de la loi ELAN prévoit la fusion-absorption d’un OPH par une SEM qui doit être agréée et multi-activités.

Or ces conditions ne sont pas réunies.

Pour quelle finalité cette absorption ? puisque le nombre total de logements sociaux des deux OPH est inférieur à 5000 et la loi prévoit l’obligation pour un Organisme HLM ou une SEM agréée de rejoindre un groupe d’Organismes de logement Social d’ici janvier 2021 !

En quoi le projet qui nous est présenté ici empêcherait l’application de ces dispositions légales ?

* le 3^e niveau concerne l’adossement de la future SEM4V à la CDC via sa filiale ADESTIA en charge d’ : « accompagner la restructuration des bailleurs sociaux » (et non des SEM non agréées !) et permettre de « satisfaire une des modalités de formation d’un groupe (...) »

Or cette filiale est une holding de la CDC et filiale de CDC Habitat, qui souhaite l’ouverture du capital de la SEM4V  à hauteur de 40 %.

Par ailleurs, le texte de délibération demande l’approbation des membres du CA sur ce principe d’adossement et son mode opératoire « au terme duquel la Communauté d’agglomération d’Arlysère va assurer le portage du dispositif de fusion et d’adossement ».

« au terme duquel » : cela signifie-t-il que la filiale ADESTIA va entrer au capital de la SEM4V actuelle avant toute opération de fusion ?

Sous quelles conditions, sachant que les articles de loi précités dans le texte ne sont pas applicables à cette SEM non agréée ?

Dans ce contexte peut-on parler du maintien de la représentation et d’un outil de proximité comme cela nous a été dit et affirmé ?

La future structuration s’expose, à une dépendance sur des outils de gestion, et une modification prévisible au niveau des RH notamment sur l’encadrement.

La SEM4V actuellement a eu des difficultés de réussite dans la vente de logements qu’elle a construit et avec encore des pertes en report à nouveau même si l’exercice 2018 est pour la 1^er fois en résultat positif.

Quelle démocratie locative peut-on attendre d’un tel montage du fait que le nombre de sièges au CA est encadré par la loi ?

Un protocole d’actionnariat solidaire avec ADESTIA est en négociation exclusive et ce document dont nous n’avons aucun contenu est essentiel à connaître pour en estimer la portée sur la nouvelle gouvernance.

Par ailleurs, nous n’avons aucune garantie qu’à terme cette nouvelle SEM4V ne soit pas absorbée, notamment du fait qu’elle ne répond pas aux critères d’exclusion de regroupement tels que prévus par la loi ELAN.

La  loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) n’a pas modifié ces conditions légales comme cela est clairement expliqué dans la circulaire ministérielle du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d’application immédiate de cette loi. (détail en annexe)

Nous rappelons que nous privilégions un scénario différent pour la défense des conditions d’habiter des locataires, de la proximité et de la démocratie locale : le maintien d’un Office Public Intercommunal qui ensuite pourrait se rapprocher d’un groupe départemental   sans perdre son pouvoir décisionnel. La CA ARLYSERE, collectivité de rattachement des deux OPH gérant moins de 12.000 logements, doit procéder à une fusion-absorption de ces 2 organismes avant le 1^er janvier 2021  et pourra ainsi conserver son « outil » Local.

Par ailleurs, l’article 88 de la loi ELAN a élargi les compétences des  OPH : construire ou aménager pour le compte de collectivités, réaliser des prestations pour d'autres organismes HLM en dehors de leur zone géographique, être agréés Organisme foncier solidaire (OFS), développer une activité de conseil en financement et d'intermédiation bancaire en direction des accédant à la propriété...

Une charte entre la fédération des OPH et les représentants de cinq associations d’élus vient conforter cet article pour développer de nouvelles capacités d’action pour le compte des collectivités territoriales.

Selon un rapport de la cour des comptes, le modèle juridique, financier et de pratiques de filialisation  des SEM représentent toujours un risque pour les collectivités territoriales, premières actionnaires de l’économie mixte

Elles ont trop de pluriactivités, investissent trop dans le champ concurrentiel.

Pour toutes les raisons ci-dessus énoncées, nous ne validons pas les 3 items de la délibération proposés avec un calendrier serré.

RAPPEL : Articles du Code de la Construction et de l’Habitation, notamment :

            * l’article L. 481-1 : « Les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux sont agréées par le ministre chargé du logement en vue d'exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux, dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat.

Cet agrément est obligatoire pour exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux.(...) »

            *  l’Article R.481-1 : « L'agrément mentionné à l'article L. 481-1 est accordé aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux par le ministre chargé du logement après avis du Comité régional de l'habitat et de l'hébergement compétent pour la région dans laquelle la société a son siège. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu du dossier de demande d'agrément. Celui-ci comprend notamment des informations sur la société ainsi que sur son activité et ses projets dans le domaine de la construction et de la gestion de logements sociaux. »

Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d’application immédiate de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)

Les trois critères cumulatifs pour apprécier la dissolution d'un organisme de logement social (OLS) ou d'une Sem agréée sont désormais les suivants : moins de 1.500 logements gérés ; moins de 500 logements construits sur 10 ans ; contribution insuffisante aux missions et objectifs d'intérêt général (art.81).

Les organismes HLM et les Sem gérant moins de 12.000 logements sont tenus de rejoindre un groupe d'ici le 1er janvier 2021 (art.81). Un décret précisera la définition de "logements sociaux gérés". 

Plusieurs exceptions à l'obligation de regroupement : lorsque qu'il n'y a aucun autre OLS ou Sem dans le département ; pour les Sem dont le chiffre d'affaires moyen sur 3 ans est supérieur à 40 millions d'euros (toutes activités et filiales comprises), pour les OLS et Sem ultramarins et corses…

Les groupes d'OLS peuvent prendre deux formes. La première renvoie au groupe vertical au sens du code du commerce : il est composé "majoritairement" d'OLS et/ou de Sem et piloté par l'un d'entre eux ou il est composé "principalement" d'OLS et/ou de Sem et piloté par une société mère non HLM (comme Action Logement Groupe ou CDC-Habitat). La seconde forme possible est la société anonyme de coordination regroupant des organismes d'HLM et/ou des Sem, et dont les modalités de création seront précisés par décret.

L'article 83 prévoit désormais la fusion-absorption entre une Sem agréée étant également multi-activités et un organisme d'HLM. Une coopérative d'HLM peut absorber une Sem, et inversement. Lorsqu'une Sem ou une SA d'HLM absorbe un OPH, la loi Elan prévoit une rémunération de la collectivité de rattachement de l'ex-OPH par des actions. Une collectivité ne peut pas être la collectivité de rattachement de plusieurs OPH (Offices publics de l'habitat) qui gèrent chacun moins de 12.000 logements sociaux, dans ce cas la fusion doit intervenir avant le 1er janvier 2021 (art.88).

L'article 88 élargit les compétences des organismes HLM, par exemple, ils peuvent désormais : construire ou aménager pour le compte de collectivités, réaliser des prestations pour d'autres organismes HLM en dehors de leur zone géographique, être agréés Organisme foncier solidaire (OFS), développer une activité de conseil en financement et d'intermédiation bancaire en direction des accédants à la propriété…

La circulation des capitaux entre organismes HLM, prévu à l'article 84, donnera lieu à un décret.

Le régime des conventions d'utilité sociale (CUS) est modifié notamment pour prendre en compte le plan stratégique du groupe et le cadre stratégique d'utilité sociale (art. 88). Le calendrier de renouvellement des CUS est décalé (art.104) : le projet de convention doit être transmis au préfet avant le 1er juillet 2019, la convention doit être signée avant le 31 décembre 2019 pour prendre effet au 1er juillet 2019. Un report d'un an est possible (renouvelable une fois) pour les organismes en voie de fusion (art.88).

Les organismes HLM (et les Sem pour les logements construits par celles-ci) sont désormais exclus du champ de l'article II de la loi MOP (relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée) et sont exemptés de l'obligation de concours d'architecture (art.88).

C'est le préfet qui autorise ou refuse la vente d'un logement HLM. La commune d'implantation dispose d'un avis consultatif, sauf les communes relevant de la loi SRU et qui n'ont pas atteint le taux de logements sociaux requis où le maire peut s'opposer à la vente (art.97).

La loi simplifie et précise les dispositions relatives aux acquéreurs de logements sociaux en distinguant : les logements occupés, les logements vacants et les ensembles de plus de logements (art.97).

La vente à un autre organisme HLM, à une Sem ou à un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI) donne lieu à une simple déclaration au préfet et au maire, sauf si la vente concerne plus de 30% du parc locatif social de l'organisme. Dans ce cas, la cession doit être argumentée et approuvée par le préfet (art.97).

L'article 97 prévoit aussi la création d'une nouvelle catégorie d'HLM, la société de vente, dont le seul objet est la vente de logements sociaux. Les organismes HLM et les Sem pourront lui vendre des logements sociaux dans les mêmes conditions qu'aux autres organismes. Les clauses-types seront précisées par décret. »