C.A OPH DU 2O Novembre 2018
Avis CNL UGINE
Objet : DELIBERATION portant document de la SCET 3 Scénario de rapprochement SEM4V / OPH d’Ugine / Val Savoie Habitat sous l’égide de la SEM4V"
Le rapport de la délibération n°53 fait état d'une demande d'agrément sur le fondement de l'article L481-1 du CCH pour la SEM4V, préalable à la possibilité pour celle-ci d'acquérir les deux OPH.
Or la délibération inverse les propos en demandant aux membres du CA d'acter le principe du mécanisme de fusion par absorption de VSH et l'OPH d'Ugine par la SEM4V, en poursuivant le travail engagé sur cette base, et ensuite de soutenir la demande d'agrément de la SEM4V sur le fondement de l'article L481-1 du CCH.
- Par rapport à la RLS qui s’applique sur 3 ans avec une revoyure en 2020 les bailleurs ne perdent pas tant que cela car en compensation ils ont renégocié leurs dettes. Pour l’OPH ça se traduit d’un gain de 100000 € par an apportant un souffle au niveau de la trésorerie.
- Nous comprenons que le projet de fusion au sein de la SEM4V va aboutir à de la promotion immobilière qui fera l’objet d’une comptabilité distincte du logement social (l’article L481.1 le mentionne dans son dernier alinéa). Elle va réaliser des constructions de logements libres, en se servant de la richesse des compétences au sein des 2 offices : les contamines, façade Sud sur UGINE, le CLOS notamment.
- Il est faux d’écrire à la page 6 qu’il y a une fusion simplifiée dans le cadre de la loi ELAN.
- Le pré requis est d’avoir une SEM agrée dont la définition claire est écrite à l’article 26 1er alinéa de la loi Elan. La SEM4V n’entre pas du tout dans la définition car elle n’a pas une activité de construction et de gestion de logements sociaux.
Schéma général : Depuis 10 ans l’OPH d’UGINE devait être rattaché à VSH.
Les 2 OPH fusionnés sont viables et ça ne sert à rien qu’ils appartiennent à la SEM4V.
Rien ne prouve qu’ils soient déficitaires.
Un OPH peut passer des conventions avec des aménageurs pour par exemple construire des salles communales, des structures pour les communes, des EPADH ce que fait par ailleurs l’Office OPAC de la Savoie. Et il œuvre dans l’intérêt général dans son activité (loi Européenne).
La solution d'une fusion des 2 OPH dans la SEM4V (non agréée) au motif que les collectivités Locales seraient dépouillées de leur outil n'est donc pas valable.
Par le biais de la presse locale, la CNL Albertville a appris, à l'instar de tous les habitants, qu'une modification substantielle avait été apportée au Projet initial de Renouvellement urbain : la démolition de 2 autres blocs d'immeubles sur le quartier de La Contamine.
Mais force est de constater que ces informations sont reprises dans le nouveau document produit part la SCET à l'appui du scénario de rapprochement SEM4V / OPH d’Ugine / Val Savoie Habitat sous l’égide de la SEM4V, qui nous est transmis pour la délibération N° 2018/53.
La page 10 du document indique explicitement la promotion sur de l’habitat libre notamment à la Contamine, la face Sud sur d’Ugine.
- La contamine compte aujourd’hui 244 logements sociaux.
En Juillet 2016 une convention ANRU régionale de démolition d’un bloc qui compte 100 logements avec 90 Familles sur les 3 blocs que comptent les contamines est présentée au C.A de VSH. Des grandes lignes ont été validées par le Conseil Départemental.
Lors d’un C.A VSH de Juillet 2018 une étude est remise qui ne parle pas de la démolition de tous les blocs.
Une charte de relogement des locataires du bloc soumis à démolition est présentée en Octobre 2018 en CCL de VSH avec un calendrier de réalisation. La date de lancement de la démolition est prévue au 2eme semestre 2018. Durée de l’opération 7 semestres avec un taux de subvention ANRU de 22.47% (900000 €).
Le nouveau document SCET évoque la construction de 300 logements libres. Celles-ci se feraient sur un terrain proche de la Contamine mais le scénario de démolition des 240 logements sociaux sur la Contamine n’est pas vraiment écarté.
Nous précisons que le SCOT, la CIL, le PLH intègrent un % obligatoire de logements sociaux dans toutes les opérations de construction nouvelles. Et dans le cadre d'opérations de démolition, l'obligation de reconstituer le nombre de logements démolis…
Cependant, le projet initial ne prévoyant pas la démolition des deux blocs n°1 et n°2, si la démolition se confirme, et le relogement des familles, etc, ces coûts seraient donc supportés en totalité par VSH puisqu'aucune subvention ne sera apportée par l'ANRU, ni par la Région qui, d'ailleurs ne participe déjà pas pour la démolition du Bloc n°3. Cette orientation va fragiliser les fonds propres de VSH.
De plus, en page 4 du document de la SCET, il est indiqué que VSH ne pourra pas bénéficier du Prêt de Haut de Bilan 2.0 (prêt à taux zéro sur 20 ans), bien qu'il puisse être éligible en sa qualité d'OPH (et il est erroné de dire que ce statut d'OPH ne le lui permet pas).
Tout dans ce rapport complexe de la SCET et caisse des dépôts est pour accompagner le projet politique d’ARLYSERE avec des affirmations fausses, des insuffisances de précisions (partenaires privées, qui intègrent la SAC, place des syndicats et institutions présentes au sein des OPH, le remboursement des emprunts…), ce qui nous surprend.
Il fait fi du pré requis qui est l’agrément et aucun détail n’est remis sur le regroupement de la nouvelle entité et ses règles de gouvernance.
Celle-ci n’est pas détaillée et le nombre de représentants des locataires annoncés à 7 lors de la réunion du 7 Novembre à Arlysére est ramené à 3 dans un C.A qui comprendrait 18 membres maximum.
Il ne parle que de potentialité mais pas de factuel. Les marges de manœuvre annoncées serviront t’elles le logement social et seront t’elles atteintes ?
De nombreux locataires sur le plan d’affaires annoncé perdront l’accès à leur lieu de vie actuel avec un risque de ne pas être relogés forcément en logement social. La question de l’augmentation des loyers est toujours jacente et pas détaillée avec un possible relogement en secteur non conventionné ou privé.
Sur les réhabilitations, la SEM pourra-t-elle reconduire les conventions existantes ?
- Sachant que la loi ELAN, en attente de promulgation, n'a aucunement modifié les dispositions de l'article L481-1 du CCH qui porte sur l'obligation d'agrément pour les Sociétés d'économie Mixte de construction et de gestion de logements sociaux EXCLUSIVEMENT, la CNL ne comprend pas comment la SEM4V qui n'a pas cette nature 'de construction et de gestion de logements sociaux' pourrait obtenir l'agrément.
- Et, en second lieu, la loi permet aux seules "SEM de construction et de gestion de logements sociaux" la possibilité d'acquérir par fusion des Offices publics de l'habitat.
La CNL UGINE ne valide pas cette nouvelle présentation et vote contre la délibération.
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